28.09.11г. 214ФЗ: Капкан на недовольного дольщика.


Компания «Импульс» решила свести счеты с инициативными дольщиками ЖК «Идеал», разорвав с ними договоры. Граждане добились возбуждения уголовного дела и пытаются отстоять квартиры в суде.

Дом на Красносельском шоссе, 55 «Импульс» не может ввести в эксплуатацию несколько лет. Дольщики полагают, что инвестор умышленно затягивал сдачу, чтобы получить от города соседнее пятно.

Осваивать участок он начал в 2004‑м, когда приобрел у фирмы «РИФ» оформленный в собственность недострой (фундамент дома, «замороженный» еще в девяностых). В том же году он заключил с КУГИ договор аренды 1,1 га под недостроем. На его месте фирма начала возводить новый дом, хотя не имела необходимых разрешений. В 2006‑м договор был расторгнут, но застройщик продолжал работы. В дальнейшем чиновники согласились передать инвестору порядка 1 га под постройкой, но «Импульс» потребовал больше (см. «НП», №15/2011).

К тому времени на объекте сформировалась инициативная группа дольщиков, которая писала жалобы в разные инстанции, пыталась повлиять на сложившуюся ситуацию. В этом году девелопер решил свести счеты с двумя наиболее инициативными гражданами.Они получили уведомления о том, что договоры с ними прекратили свое действие (при этом все финансовые обязательства дольщики своевременно исполнили). Формально если в предварительном договоре не указан точный срок заключения основного, то такой договор считается действующим один год. В спорных сделках календарная дата не указывалась, а застройщик обязался подписать основной договор через 20 дней после того, как оформит право собственности. Теперь он заявил: это не то событие, которое должно неизбежно наступить, а поскольку покупатели вовремя не направили предложение заключить основной договор, то могут рассчитывать только на возврат уплаченных денег. Дольщиков это не устроило, к тому же их вложения за прошедшие годы обесценились. Один из них — Владимир Зайцев — подал иск в районный суд, требуя признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Практика показывает, что судьи стали лояльнее относиться к предварительным договорам и смотрят на суть взаимоотношений, а не на форму документа (см. материал "Предварительная радость"). Владимир Зайцев указал, что удовлетворение иска — это единственный эффективный способ защиты его прав. Однако Пушкинский районный суд отказал покупателю, зато удовлетворил встречный иск «Импульса» о признании обязательств по договору прекращенными. Теперь все зависит от позиции Городского суда. На днях он должен вынести вердикт по кассационной жалобе. В ней покупатель ссылается, в частности, на позицию Высшего арбитража, который предписал рассматривать предварительные договоры, по которым продавец принял деньги, как договоры купли-продажи будущей недвижимости. «Хотя решение ВАС напрямую не относится к судам общей юрисдикции, у нас должно быть единое толкование норм закона», — говорит г‑н Зайцев.

Он также подал заявление в правоохранительные органы. В ответе на его запрос прокуратура признала, что отношения покупателя с «Импульсом» сводятся к долевому участию в строительстве. Следственное управление при УВД Невского района возбудило уголовное дело в отношении неустановленного круга лиц по факту попытки причинения имущественного ущерба в особо крупном размере организованной группой (ч. 1 статьи 30 и ч. 3 ст. 165 УК РФ). Г‑н Зайцев признан потерпевшим. Он ссылается, в частности, на избирательный характер карающих мер, к которым прибег «Импульс». Аналогичные договоры заключены у двухсот дольщиков, но уведомление получили только два человека.

Роман Денисов
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 38(673) 2011-09-26, c.15

Читать далее...