19.01.12г. Еще один вице-губернатор из команды Матвиенко покинул Смольный


Компания «АБЗ «Магистраль» выкупила у города арендованный участок в деловой зоне «Дача Долгорукова». Теперь город планирует выкупить его обратно: земля нужна для создания транспортной инфраструктуры. Сделкой заинтересовались прокуратура и депутаты ЗС, идет проверка.

Территория площадью в 2,4 га обошлась предприятию в 6 936 000 рублей — примерно по $10 за 1 кв. м. Деловая зона расположена рядом с Ладожским вокзалом, между улицами Латышских Стрелков, Ворошилова и Зольной.

Именно в этой зоне городские власти планировали развитие транспортной инфраструктуры: здесь спроектирована вторая очередь Ладожского вокзала, второй выход из метро «Ладожская», разворотный круг для автобусов… Через эти участки должна пройти скоростная автомобильная магистраль (Сосновское направление).

Часть выкупленной АБЗ территории уже зарезервирована под городские нужды.

Только приобретать землю городу придется уже по рыночной стоимости. По мнению опрошенных «НП» аналитиков, земля в зоне Д (общественно-деловая застройка) вблизи транспортных развязок может быть оценена в $100–200/кв. м. А если «пробить» на части территории возможность строительства жилья — то до $600–800.
Аренда со сносом

Всего асфальтобетонный завод «Магистраль» занимает около 13 га. Эту площадку завод получил в середине 1990‑х, в ходе приватизации. Но инфраструктурные планы города активно обсуждались и разрабатывались еще ранее, с начала 1980‑х. Поэтому в договорах аренды было заложено ограничение: предприятие не имеет права возводить на этой земле какие-либо строения, а когда начнется строительство Ладожского вокзала — имеющиеся заводские постройки снесут без компенсации. Это же требование было подтверждено и в распоряжении КГА в 2001 году. Завод планировали перевести в промзону Купчинская.

В Генплане (и в системе РГИС) территория деловой зоны перечеркнута «красными линиями» — они обозначают общественные земли, которые не могут быть приватизированы. В конце 2010‑го город перезаключил договор с «Магистралью» — землю передали предприятию в аренду на 49 лет.

Затем территорию разделили на несколько участков и внесли в кадастр; на один из них практически сразу была подана заявка на выкуп. (Специалисты, осведомленные о ходе сделки, утверждают, что именно в этот момент из РГИС исчезли некоторые «красные линии» — то есть с участка были каким-то образом сняты ограничения. Подтвердить или опровергнуть эту информацию «НП» не удалось.)

Проект планировки выполняли по заказу АБЗ. Собственники других предприятий, расположенных в зоне «Дача Долгорукова», утверждают, что межевание не проводилось… По данным «НП», у АБЗ «Магистраль» есть неурегулированные конфликты с другими резидентами деловой зоны.

То есть КГА сэкономил несколько миллионов рублей на проекте планировки — чтобы город потом потратил сотни миллионов на выкуп или новое проектирование развязок. На проектирование транспортных узлов, привязанных к «Даче Долгорукова», уже потрачены огромные суммы из бюджета.
Неувязки

Странности в этой истории встречаются на каждом шагу. В плане приватизации АБЗ значится 12 строений, в договоре аренды 2010 года — уже 15, кадастровый учет прошли 22 постройки. Или в кадастр попал «самострой», или предприятие нарушило ограничительные условия договора…

Приватизация зданий и строений вместе с землей согласно закону происходит в отношении тех участков, которые постройки непосредственно занимают, или наделов, «необходимых для их использования». Наверное, в КГА и КЗР решили, что без площадки в 2,4 га никак нельзя использовать склад площадью 430 кв.м и газорапределительный узел в 40 кв.м — а других строений у АБЗ на участке нет! Опрошенные «НП» юристы указали, что участок при строении формируется «по усмотрению» чиновников. (Председатели ТСЖ могут много интересного об этом рассказать.)

В договоре аренды (копия есть в «НП») «не бьются» даты: сам договор подписан 22 августа 2010‑го, в ФРС зарегистрирован 9 августа, расчет арендной платы выполнен 25‑го.

Если суммировать мелкие нарушения и несообразности, получается примерно такая картина. У города еще на стадии подготовки документов была уйма легальных возможностей не допустить выкупа участка. Достаточно было просто официально зарезервировать эти земли — и все.

Глава Невского района Вячеслав Дмитриев на слушаниях по проекту планировки (в мае 2011‑го) перед телекамерами заявил, что сформированные участки городу не нужны и выкупать их никто не будет. Теперь 1,5 из 2,4 га, принадлежащих заводу, уже отмечены зеленым цветом — резерв под инфраструктуру.

Мотивы руководителей АБЗ «Магистраль» понятны: оформить как можно больше площади в собственность и продавать городу по рыночной оценке.

Похоже, заинтересованность высокопоставленных чиновников, лоббирующих эту схему, вступила в прямое противоречие с интересами городского бюджета и планами транспортного развития. По данным «НП», губернатор Валентина Матвиенко, узнав об этой истории, выразила изрядное неудовольствие и повелела «разобраться».

В официальном ответе на запрос депутата Алексея Ковалева Комитет по транспорту сообщил, что « дано поручение… дополнительно проанализировать имущественно-правовой статус физически свободных участков» в районе метро «Ладожская».

Но политическое влияние губернатора ослабевает, и новый расклад сил пока неясен.

По данным СМИ, завод готовит к продаже еще несколько арендуемых наделов.
«НП» мнение

Интересный сюжет получается: деньги налогоплательщиков (наши в том числе) будут потрачены в любом случае — или на выкуп, или на новое проектирование и освобождение других территорий (есть вариант с переносом тюрьмы от «Ладожской» в Горелово). Третий вариант — расторжение договора аренды и выполнение известной команды: «Дым в трубу, дрова в исходное» — для города оптимален, но именно поэтому в него не верится.

Евгений Баранов
Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 31(666) 2011-08-08, c.5
11.08.2011г.

Читать далее...